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Loi du 4.8.08 de modernisation de l'économie (suite)

Changement d'usage et activités économiques (art. 13)

Les dispositions suivantes entreront en vigueur le 1er janvier 2009.

Zones urbaines sensibles (ZUS) et activités économiques (CCH : art. L.443-11)

Depuis la loi du 5 mars 2007 (DALO), les organismes HLM peuvent louer, à titre temporaire, les locaux d'habitation situés en rez-de-chaussée, après avis de la commune d'implantation, afin de les affecter à un usage professionnel.
Pour inciter le développement d'activités professionnelles stables dans les quartiers en difficulté, le caractère temporaire est supprimé.
Le bail d'habitation de ces locaux n'est pas soumis aux statuts des baux commerciaux.

Changement d'usage et transfert de compétence pour la délivrance des autorisations (CCH : art. L.631-7)

Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation administrative préalable. Le champ d'application territorial du régime des changements d'usage est limité à la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) et aux communes de plus de 200 000 habitants.

L'autorisation de changement d'usage était jusqu'à présent délivrée par le préfet, après avis du maire et, à Paris, Lyon et Marseille, du maire d'arrondissement. Cette compétence est désormais directement transférée aux maires des communes concernées après avis du maire d'arrondissement à Paris, Marseille et Lyon.

Par ailleurs, l'autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant un autre usage. Relevant auparavant de la compétence du préfet, il revient désormais au conseil municipal de fixer, par délibération, les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation.
Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

Exercice d'une profession dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée (CCH : art. L.631-7-4)

L'exercice d'une activité professionnelle dans une partie d'un local d'habitation situé au rez-de-chaussée est désormais possible sans autorisation préalable, y compris lorsqu'il s'agit d'une activité commerciale, dès lors :

  • qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose,
  • que l'exploitation est le fait du locataire principal,
  • qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre du bâti.

Le régime des baux commerciaux n'est pas applicable.

En revanche, l'exercice d'une telle activité dans une partie d'un local d'habitation appartenant à un organisme de logements sociaux est soumis à autorisation du maire. Elle est délivrée dans les mêmes conditions que pour l'exercice d'une profession dans une partie d'un local d'habitation hors rez-de-chaussée (cf. § ci-dessous). Elle doit être en outre précédée d'un avis du propriétaire du local qui est réputé favorable passé un délai d'un mois.

Exercice d'une profession dans une partie d'un local d'habitation (CCH : art. L.631-7-2)

Le maire peut autoriser l'exercice d'une activité professionnelle dans une partie d'un local d'habitation, y compris lorsqu'il s'agit d'une activité commerciale (ce qui était expressément interdit auparavant) dès lors :

  • qu'aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s'y oppose,
  • qu'elle n'engendre ni nuisance, ni danger, ni désordre du bâti.

Ici encore, le régime des baux commerciaux ne s'applique pas.

Cette disposition s'applique également pour les logements locatifs sociaux, sauf s'il s'agit d'exercer une activité commerciale, et l'activité doit, dans ce cas, être précédée d'un avis du propriétaire du local qui est réputé favorable passé un délai d'un mois.

Régime de la location meublée : seuils de la micro-entreprise revalorisés (art.2 et 3)

La location meublée est une activité commerciale lorsqu'elle l'est à titre habituel. Elle relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le régime d'imposition est déterminé en fonction des recettes procurées par l'activité de location. Différents régimes existent : micro-entreprises, simplifié ou normal.

Les seuils de la micro-entreprise n'ayant pas évolué depuis 1998, il est prévu de les relever à partir de 2009 :

  • 80 000 € pour les activités commerciales (76 300 € auparavant),
  • 32 000 € pour les activités de services (27 000 € auparavant).

En outre, ces seuils seront désormais indexés chaque année sur le barème de l'impôt sur le revenu.

Clauses abusives : renforcement de la protection du consommateur (art.86 / Code consommation : art. L.132-1)

La clause abusive est celle qui a pour objet ou pour effet de créer au détriment du non professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat (Code consommation : art. L.132-1). Une annexe donnait une liste indicative et non exhaustive de clauses qui peuvent être regardées comme abusives. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, il appartenait au demandeur de prouver le caractère abusif de la clause. Le régime de ces clauses est revu. L’annexe est abrogée. Désormais, une distinction est faite entre :

  • les clauses présumées abusives pour lesquelles le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause (ce n’est plus au consommateur de prouver qu’il y a abus). Un décret sera pris avant le 1er janvier 2009 pour déterminer une liste de ces clauses ;
  • les clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, sont regardées de manière irréfragable comme abusives, c’est-à-dire sans possibilité d’apporter la preuve contraire. Un autre décret devra également être pris avant le 1er janvier 2009 pour lister les clauses abusives types.
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