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Conséquences de la nullité du contrat de CCMI

Cass. Civ III : 7.4.16
N° de pourvoi: 15-13900


Le régime du Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est d’ordre public. Aussi, tout manquement à l’une des prescriptions fixées par les textes est sanctionné par la nullité du contrat. La nullité est une sanction prononcée par un juge consistant en la disparition rétroactive de l’acte juridique qui ne remplit pas les conditions requises pour sa formation. Elle remet les parties dans l’état antérieur à la conclusion du contrat.

La Cour de cassation revient sur les conséquences de l’absence d’un document obligatoire lors de la conclusion du CCMI avec fourniture de plans. En l’espèce, les plans avaient été signés par le maître d’ouvrage après la conclusion du contrat. Invoquant des malfaçons en cours de chantier, il avait ensuite assigné le constructeur en nullité du CCMI et le prêteur en nullité du contrat de prêt et remboursement des échéances versées. Il demandait par ailleurs réparation du préjudice né du retard dans l’exécution du projet de construction.

La Cour de cassation confirme tout d’abord une solution constante : à défaut de comporter les mentions obligatoires, le contrat est nul et il s’agit, pour le CCMI, d’une nullité relative. À ce titre, la partie protégée par la loi peut renoncer à invoquer la nullité par la « confirmation » de l’acte : elle manifeste sa volonté de renoncer à agir et un nouveau consentement valide rétroactivement l’acte. La jurisprudence exige de la part de l’auteur la confirmation tant de la connaissance du vice affectant le contrat que de l’intention de le réparer. En l’espèce, la confirmation de l’acte nul n’a pas été retenue. Le fait que le maître d’ouvrage signe les plans a posteriori ne signifie pas qu’il avait connaissance du vice affectant le contrat. Par ailleurs, la réalisation des travaux à sa charge ne permet pas non plus de confirmer l’acte nul.

L’arrêt précise par ailleurs qu’en optant pour la nullité, le maître d’ouvrage a nécessairement renoncé à demander la réparation du préjudice né du retard de livraison. Si le maitre d’ouvrage demande la nullité du contrat, il ne peut demander des dommages et intérêts visant à réparer le préjudice né d’une mauvaise exécution du contrat (retard de livraison en l’espèce). Seule la remise des parties dans leur état antérieur est possible (par exemple : enlèvement des constructions aux frais du constructeur).

Enfin, le banquier est tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les mentions obligatoires visées à l'article L.231-2 du Code de la construction et de l'habitation. La Cour d’appel avait retenu que l’obligation du banquier n’allait pas jusqu’à s’assurer que la notice descriptive contenait bien les plans de la construction. 

La Cour de cassation casse l’arrêt et précise que les plans figuraient bien au nombre des énonciations du CCMI que le banquier devait vérifier au même titre que l’attestation de garantie de livraison (Cass. Civ III : 26.9.07) ou l’assurance dommages-ouvrage (Cass. Civ III : 12.7.07). Il convient toutefois de rappeler que le banquier n’a qu’une obligation de contrôle formel de l’existence des mentions légales et qu’il n’a pas à faire l’analyse des documents ou à vérifier leur exactitude (Cass. Civ : 26.7.07).

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