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État des lieux dressé par huissier et caractère non contradictoire

Cass. Civ III : 17.3.16
N° de pourvoi : 14-15325


Pour avoir une valeur probante et permettre au bailleur, le cas échéant, d’invoquer des dégradations imputables au locataire, l’état des lieux doit être établi de façon contradictoire. À défaut, il n’est pas opposable au locataire qui est présumé avoir remis le bien en bon état (Code civil : art. 1731).

Toutefois, la jurisprudence est plus souple sur l’application du principe du contradictoire s’agissant de l’état des lieux établi par acte d’huissier : en l'espèce, le bailleur avait fait établir un état des lieux par huissier à la suite du départ du locataire (quatre jours après la remise des clés). 

Saisie aux fins de restitution du dépôt de garantie, la juridiction de proximité avait jugé que l'état des lieux réalisé en l’absence du locataire et sans qu’il n’ait été convoqué dans les conditions fixées à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (convocation au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception) lui était inopposable. La restitution en bon état était ainsi présumée. 

La Cour de cassation affirme que le caractère non contradictoire de l'état des lieux de sortie n'interdisait pas au bailleur d'invoquer l'existence de « désordres locatifs »

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