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Vente en bloc : champ d’application de la protection des occupants

Cass. Civ III : 11.2.16

N° de pourvoi: 14-25682 15-50079


La vente en bloc, c'est-à-dire dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements, est réglementée (loi du 31.12.75 : art. 10-1). Préalablement à la vente, le propriétaire a le choix entre deux démarches : soit il obtient de l’acquéreur un engagement de proroger les baux d’habitation en cours, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer de son logement pour six ans à compter de la signature de l’acte ; soit il fait bénéficier les locataires et occupants d’un droit de préemption.

La Cour de cassation précise le champ d’application de cette protection à travers la notion de « logement » : pour le calcul du nombre de logements rendant applicable la protection du locataire, seuls doivent être pris en compte les logements susceptibles d'être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence (décret n° 2002-120 du 30.1.02). En l’espèce, il s’agissait de chambres de services au 6ème étage qui ne répondaient pas à ces critères qualitatifs. Elles ne peuvent donc être comptabilisées dans le calcul du nombre de logements dans l’immeuble.

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