Loi de finances rectificative pour 2012

Loi de finances rectificative du 29.12.12 : JO 30.12.12

PTZ "version  2013" : recentrage sur les ménages les plus modestes (art 16 / CCH : art. L.31-10-3, L.31-10-9, L.31-10-11, L. 31-10-12)

Le texte prévoit un abaissement des plafonds de ressources. Ainsi, les plafonds de ressources, fixés par décret seront compris, pour une personne seule entre 36.000 € (contre 43.500 €) et 16.500 € (contre 26.500 € ).

La quotité de prêt est toujours fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien et enfin, de son niveau de performance énergétique globale. Elle ne pourra être supérieure à 35 % (contre 40 % actuellement) ni inférieure à 10 % (taux inchangé par rapport à la version antérieure de l’article L.31.10.9). Cependant, pour les logements neufs dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à un ou plusieurs niveaux fixés par décret, la quotité sera bonifiée à un taux qui ne pourra être supérieur à 40 %. Par ailleurs, pour les logements PSLA dont la convention et la décision d’agrément a été prise avant le 1er janvier 2012 (cf. analyse juridique 2012-14) et qui ne respecteront pas la condition de performance énergétique, la quotité de prêt ne pourra être supérieure à 30 % ni inférieure à 5 %.

Dans le cadre du recentrage du prêt sur les ménages les plus modestes, le législateur a réintroduit l’existence d’un différé total de remboursement.
La durée de remboursement (période de différé comprise) ne devra pas être supérieure à 25 ans.

Comme chaque année, les conditions d'attribution et les modalités précises du PTZ sont fixées par un décret et un arrêté (CGI : art 244 quater V) (lire l'analyse juridique 2012-20 "PTZ+ / offres de prêt émises en 2013").

TVA immobilière / Augmentation des taux (art. 68)

Les taux de TVA sont globalement augmentés à compter de 2014, afin de contribuer au financement du crédit d'impôt compétitivité emploi (CICE), applicable à l'ensemble des entreprises dès lors qu'elles emploient du personnel salarié, y compris les bailleurs sociaux (loi de finances rectificative 2012 du 29.12.12 : art.66).

En ce qui concerne l’activité immobilière, le taux applicable aux livraisons d’immeubles est aujourd’hui de 19,6 %. Il est réduit à 7 % pour les opérations réalisées dans le cadre du logement social.
A compter de 2014, le taux intermédiaire sera porté de 7 % à 10 % et le taux normal de 19,6 % à 20 %. En Corse, le taux passera de 8 % à 10 %, en revanche dans les DOM il restera inchangé, à 8,5 %.

Les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur interviendra à compter du 1er janvier 2014. Mais elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date.
Les ventes d’immeubles à construire (VEFA ou ventes à terme) et les sommes réclamées par le constructeur dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan resteront soumises au taux de 19,6 % si le contrat préliminaire ou le contrat de construction a été enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant la date de promulgation de la loi. Dans le cas contraire, les acomptes encaissés jusqu’au 31 décembre 2013 seront soumis au taux de 19,6 %, les acomptes et solde encaissés à compter du 1er janvier 2014 étant soumis au taux de 20 %.
Pour les opérations relevant du secteur social dont les prix ont été fixés antérieurement à l’augmentation des taux, diverses dispositions transitoires sont prévues : ainsi, dans le cas des livraisons de logements PSLA notamment, la hausse ne s’appliquera qu’aux opérations ayant fait l’objet d’un agrément à compter du 1er janvier 2014.
Enfin, il convient de noter qu’aucune mesure transitoire n’est prévue pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans (CGI : art. 279-0 bis).

TVA immobilière / Cession d’un immeuble acquis au préalable en l’état futur d’achèvement (art. 64)

Sont exclues du régime de la TVA immobilière les cessions par des particuliers d’immeubles acquis par vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Depuis la réforme du régime de la TVA immobilière initiée par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi du 9.3.10 : art. 16), le principe est que les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA. Pour un particulier qui vend un immeuble neuf à un autre particulier ou à une personne assujettie à la TVA, il n’y a pas de TVA à régler mais des droits d’enregistrement au taux normal.
Il existait néanmoins une exception, lorsque le vendeur particulier avait au préalable acquis l’immeuble en état futur d’achèvement : dans ce cas, l’opération est assujettie à TVA sur le prix total (CGI : art. 257-I-3, 2°, a) et à des droits d’enregistrement réduits.
Cette exception est supprimée afin de tirer les conséquences de la jurisprudence communautaire qui considère que le dispositif national ne peut pas prévoir un assujettissement systématique à la TVA  en cas de cession d’un immeuble neuf acquis en VEFA, dès lors que le particulier cède l’immeuble en dehors de toute démarche active de commercialisation (CJUE : 15.9.11).

Sans précision sur l’entrée en vigueur de cette mesure, elle sera applicable le lendemain de la publication de la loi de finances rectificative 2012 au journal officiel.

Taxe spécifique sur les plus-values immobilières (art. 70)

Est créée une taxe spécifique sur les plus-values en cas de vente d’un immeuble (qui ne constitue pas la résidence principale du cédant) dont le montant imposable (après application de l’abattement pour durée de détention) est supérieur à 50 000 €.
Cette taxe ne concerne pas les cessions de terrains à bâtir ni les cessions de résidences principales (exonérées d’impôts sur les plus-values).

L’imposition est progressive, on applique le barème suivant :

Cette taxe spécifique concernera les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre 2012 (date du vote de l’amendement).

Le produit de cette taxe spécifique sera affecté au financement de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pour compenser en 2013 la perte du prélèvement sur le potentiel financier des organismes d’HLM, mais uniquement au produit des cessions intervenues jusqu'au 31 décembre 2015.

Taxe d’aménagement / Stationnement / Exonération (art. 44)

Les collectivités compétentes peuvent notamment exonérer de taxe d’aménagement les logements aidés par l'Etat dont le financement ne relève pas des PLAI ou dans la limite de 50 % de leur surface, les surfaces de locaux d’habitation financés à l’aide d’un PTZ + (CU : L. 331-9).
Face aux difficultés constatées de financement des aires de stationnement dans les opérations de construction, ces collectivités ont dorénavant également le choix d'exonérer totalement ou partiellement de la taxe d'aménagement :

• les surfaces de stationnement intérieur des logements sociaux bénéficiant de PLUS, PLS ou PSLA (autres que ceux bénéficiant de prêts PLA-I qui sont exonérés de plein droit) et qui n'ont pas bénéficié de l'exonération facultative totale sur les logements sociaux ;
• les surfaces de stationnement annexes à tous les autres locaux, sauf pour les maisons individuelles.

Les délibérations en ce sens adoptées par les collectivités au plus tard le 28 février 2013 entreront en vigueur pour les demandes d’autorisations et les déclarations préalables déposées à compter du 1er avril 2013.
Ces nouvelles exonérations doivent permettre une diminution de la taxe d’aménagement pesant sur les opérations de logements collectifs.

Participation des employeurs à l’effort de construction : garantie de l’Etat aux emprunts de l’UESL et financement du fonds national des aides au logement / Période 2013-2015 (art.82 / loi de Finances pour 2013 : art. 43)

Dans le cadre de la lettre d’engagement mutuel signé le 12 novembre 2012 entre l’Etat et l’UESL (cf. Habitat Actualité n°130) il est prévu que l’UESL a accès aux ressources du fonds d’épargne de la Caisse des dépôts et consignations à hauteur d’un milliard d’euros par an sur la période 2013- 2015. Le législateur  accorde la garantie de l’Etat à ces emprunts qui devront être affectés au financement de la construction, de la réhabilitation et de l’acquisition de logements sociaux. De même, une autre mesure de la lettre d’engagement  du 12 novembre dernier est mise en œuvre : pour les trois années à venir un prélèvement de 400 millions d’euros (annuel) est instauré sur les versements des employeurs au titre de la participation des employeurs au titre de la participation à l’effort de construction (PEEC)pour le financement du fonds national d’aide au logement. Pour mémoire ce fonds est chargé de financer les aides au logement (aide personnalisée au logement et allocation logement).