FAQ - Urbanisme

À jour au 1^er janvier 2016

En raison de leur nature ou de leur faible importance certains travaux ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire mais bénéficient d’un régime plus souple, celui de la déclaration préalable. Dans les secteurs sauvegardés et les sites classés ou en instance de classement, des règles particulières s’appliquent.

C’est notamment le cas :
De certaines constructions nouvelles :

• la construction d’un garage ou d’une dépendance entraînant une emprise au sol/une surface de plancher comprise entre 2 m² et 20 m² et d’une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres;
• le seuil de 20 m² est porté à 40 m² lors de travaux relatifs à une construction existante à la seule condition que les travaux  soient situés dans la zone urbaine d’une commune dotée d’un POS/PLU ;
• les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure ou égale à 2 mètres ;
• les habitations légères de loisirs (chalet ou bungalow) d’une surface de plancher est supérieure à 35 m²;
• les piscines d’un bassin inférieur ou égal à 100 m², non couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m.

Attention, dans le cas où l’extension réalisée serait comprise entre 20 m² et 40 m², l’ensemble de la surface de construction ne doit pas excéder 170 m². Au-delà de ce seuil, il est nécessaire de demander un permis de construire.

De certains travaux sur des constructions existantes :

• certains travaux de ravalement ;
• les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant ;
• les changements de destination d’un bâtiment existant ;
• les travaux qui ont pour effet la création d’une emprise au sol ou d’une surface de plancher comprise entre 5 m² et 20 m² ;
• les reconstructions ou travaux sur les immeubles classés au titre de la législation sur les monuments historiques, dont il sera néanmoins nécessaire de solliciter un permis de construire selon l’importance des travaux ou de la construction envisagée.

Les travaux d’entretien et les travaux de réparations ordinaires ne nécessitent ni permis de construire, ni déclaration préalable.

Lorsque dans un même projet coexistent des travaux soumis à déclaration et des travaux soumis à permis de construire, seule une demande de permis de construire pour l'ensemble du projet est exigée.

A jour au 27 mars 2014

Une fois le permis délivré ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable, deux affichages faisant mention du permis exprès ou tacite ou de la déclaration préalable doivent être effectués, l'un en mairie et l'autre sur le terrain.

L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance du permis expresse ou tacite ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable et demeure deux mois.

L’affichage sur le terrain est effectué par le titulaire du permis de construire ou de la déclaration préalable, sur un panneau respectant les modalités réglementaires (format et contenu du panneau). Ce panneau doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. Il doit mentionner l’obligation de notifier tout recours administratif ou contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. L'inobservation de cette formalité d'affichage peut entraîner l'application de sanctions pénales. La preuve de l’affichage sur le terrain incombe au bénéficiaire du permis ou de la déclaration préalable, il est donc conseillé de faire constater par huissier de justice la réalité de l’affichage, le premier et le dernier jour de celui-ci.

Un tiers peut dans certains cas s’adresser au tribunal administratif pour contester la validité du permis. Le délai de recours contentieux commence alors à courir à compter de l’affichage de l’autorisation sur le terrain. Il est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Le bénéficiaire du permis a donc intérêt à afficher le plus tôt possible son autorisation afin de purger les délais.
Aucune contestation de l’autorisation n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou des travaux.

A jour au 1er juillet 2015

Le permis de démolir ne s’applique pas sur l’ensemble du territoire national, mais seulement sur certains biens ou dans certaines zones. Cette autorisation est nécessaire dans les parties de communes où le conseil municipal l’a décidé, ou lorsque la construction relève d’une protection particulière.

Sont notamment concernés les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction :
- située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ;
- située dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière ;
- inscrite au titre des monuments historiques ou adossées à un immeuble classé au titre des monuments historiques ;
- située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;
- situées dans un site inscrit ou un site classé ou en instance de classement.

Lorsqu’une démolition préalable est nécessaire à la réalisation d’une opération de construction ou d’aménagement, la demande du permis de construire ou du permis d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, la demande est donc unique et le permis autorise la démolition.

À jour au 1^er janvier 2016

L’obtention d’un certificat d’urbanisme est toujours facultative mais néanmoins conseillée préalablement à l’achat d’un terrain, le partage d’un bien suite à une succession ou à la construction d’une maison. Ainsi, l’objectif du certificat d’urbanisme est d’informer le demandeur sur les règles d’urbanisme applicable, mais il ne peut autoriser en aucune façon l’utilisation des sols.

Vous pouvez demander un certificat d’urbanisme au maire de la commune du lieu de situation du terrain. Il existe deux types de certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme simple, c’est-à-dire un document purement informatif. Il indique seulement la situation du terrain au regard des règles d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété. Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain. Il mentionne également la liste des taxes et participations applicables au terrain concerné. Enfin, il indique si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption urbain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel précise quant à lui, si l’opération souhaitée est réalisable. Il porte donc sur une opération déterminée sur un terrain défini et contient des indications telles que, les limitations administratives au droit de propriété, les équipements publics existants ou prévus, les taxes et participations, les droits de préemption.

La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Tout au long de cette période, le demandeur bénéficie des règles d’urbanisme existantes à la date de la délivrance du certificat. Seules les nouvelles règles d’urbanisme ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques s’imposeront à lui. La validité du certificat d’urbanisme peut être prolongée d’un an à condition que les règles d’urbanisme et les taxes n’aient pas évolués. La demande est à effectuer auprès de la commune au moins 2 mois avant la fin des 18 mois.

A jour au 27 mars 2014

Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire de l’autorisation doit attester de l’achèvement et de la conformité des travaux. Il certifie ainsi que ses travaux ont été effectués conformément à l’autorisation délivrée. Cette attestation est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par dépôt à la mairie contre récépissé ou par voie électronique et engage la responsabilité du titulaire de l’autorisation. La déclaration attestant l’achèvement des travaux est commune pour les travaux, aussi bien ceux relevant d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable. L’administration vérifie alors l’exactitude des déclarations du bénéficiaire de l’autorisation. Elle est en principe libre de procéder aux contrôles qu’elle estime utile de faire. L’administration dispose d’un délai de trois mois à compter de la date de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux pour contester la conformité des travaux. A défaut d’une réponse dans le délai imparti, le bénéficiaire de l’autorisation peut demander une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. Elle est délivrée dans les quinze jours. En cas de refus ou de silence de l’autorité compétente, l’attestation est fournie par le préfet.

Si les travaux portent sur une construction située dans un secteur protégé, l’administration doit procéder à la vérification sur place dans un délai prolongé de 5 mois. 

À jour au 1^er janvier 2016

Le permis d’aménager regroupe les anciens régimes des autorisations de lotir, d’installations et travaux divers, d’aménagements des parcs résidentiels et des terrains de camping.  La liste des opérations soumises à la délivrance d’un permis d’aménager comprend notamment :

• les lotissements qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement, ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins deux résidences démontables d’une surface de plancher totale supérieure à 40m². L’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et sports d’une superficie supérieure à 2 ha ;
• la création d’aires de stationnement ouvertes au public et dépôts de véhicules et garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs contenant plus de 50 unités ;
• les affouillements et exhaussements d’une hauteur ou profondeur supérieure à 2 mètres qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 ha.

Dans les secteurs protégés ou les sites classés, le permis d’aménager est nécessaire pour :

• la création d’aire de jeux et de sports, de golfs, d’aires de stationnement ouvertes au public ;
• les affouillements d’une hauteur supérieure à 2 mètres et exhaussements d’une profondeur supérieure à 2 mètres portant sur une superficie supérieure ou égale à 100 m² ;
• la création d’une voie ou travaux modifiant les caractéristiques d’une voie existante.

Le permis d’aménager peut, dans certains cas, autoriser des constructions ou des démolitions :

• lorsque les travaux d’aménagement impliquent la démolition de constructions dans un secteur où un permis de démolir est obligatoire, la demande de permis d’aménager peut porter à la fois sur l’aménagement du terrain et sur le projet de démolition ;
• lorsque les travaux d’aménagement impliquent, de façon accessoire, la réalisation par l’aménageur de constructions et d’installations diverses sur le terrain aménagé, la demande de permis d’aménager peut porter à la fois sur l’aménagement du terrain et sur le projet de construction.

A jour au 27 mars 2014

Le délai d’instruction court à compter de la réception par le service instructeur de la mairie d’un dossier complet.

Les délais d’instruction sont de :
- 1 mois pour la déclaration préalable ;
- 2 mois pour le permis de construire une maison individuelle et pour le permis de démolir ;
- 3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…).

Les majorations de délai doivent être portées à la connaissance du pétitionnaire par l’administration dans le mois suivant le dépôt de la demande (à défaut, l’administration ne peut plus majorer ce délai d’instruction). Les hypothèses de prorogation sont envisagées de manière exhaustive (consultation nécessaires comme l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France). Dans le mois suivant le dépôt, l’administration doit également demander au pétitionnaire les pièces complémentaires au dossier de permis.

Lors du dépôt de chaque demande d’autorisation d’urbanisme, un récépissé est délivré au pétitionnaire. Il permet à ce dernier de connaître la date à laquelle il pourra se prévaloir d’un permis tacite, ou celle à compter de laquelle il pourra entreprendre les travaux en cas de déclaration préalable. Le récépissé informe également le pétitionnaire que dans un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier (complet ou non, puisque des demandes de pièces supplémentaires pourront être formulées), le service instructeur peut lui notifier que le dossier est incomplet ou qu’il existe une cause de majoration du délai d’instruction.

A jour au 27 mars 2014

La demande est effectuée sur un formulaire officiel (s’adresser à la mairie pour l’obtenir). Ce formulaire précise notamment, l’identité du ou des demandeurs, la superficie et l’emplacement du ou des terrains, la nature des travaux et la destination des constructions, la surface de plancher des constructions et les éléments nécessaires au calcul des impositions.

À jour au 1^er mars 2017

Non, cependant la plupart des travaux et ouvrages nécessite un permis de construire. D’une façon générale, un permis de construire doit être obtenu pour :

Toute construction nouvelle, à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations ;

Certains travaux sur des constructions existantes :

• ceux qui créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m² dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme (d’un POS ou d’un PSMV) ;
• ceux qui créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² dans les autres parties du territoire ;
• ceux qui créent une surface de plancher entre 20 m² et 40 m² lorsque les travaux ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil fixé pour le recours obligatoire à un architecte (150 m²) ;
• ceux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination ;
• ceux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.

En raison de leur nature ou de leur faible importance certains travaux ne sont pas soumis à la procédure du permis de construire mais bénéficient d’un régime plus souple en théorie, celui de la déclaration préalable.

À jour du 1er avril 2014

Par changement de destination il faut entendre, le passage de l’une à l’autre des neuf catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt.
En cas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. En l’absence de tels travaux une déclaration préalable suffit.

Par ailleurs, les annexes d’un bâtiment principal sont réputés avoir la même destination que le bâtiment principal. Ainsi, lorsqu’un garage est aménagé pour en faire une chambre, cette opération ne constituera pas un changement de destination, mais une déclaration préalable sera toutefois requise si l’aménagement développe plus de 5m² de surface de plancher.

À jour au 1^er mars 2017

Le recours à un architecte ou à un agréé en architecture pour l’établissement du projet architectural est obligatoire pour les constructions ou travaux soumis au permis de construire. Toutefois, par dérogation à ce principe, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande de permis de construire, les personnes physiques, qui édifient ou modifient pour elles-mêmes :

• une construction à usage autre qu’agricole (d’habitation par exemple) dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n’excèdent pas 150 m². Cela signifie notamment que les surfaces aménagées pour le stationnement ne sont pas prises en compte pour le calcul de ce seuil.

Ce seuil s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017. Pour les demandes déposées avant cette date, le seuil de recours est de 170 m2.

Attention, il n’est pas non plus nécessaire d’avoir recours à un architecte lors :

• de travaux d’agrandissement portant sur un logement dont la surface de plancher et l’emprise au sol avant travaux est inférieure à 150 m² et à condition que la surface totale de plancher et d’emprise au sol après l’extension reste inférieure à 150 m². Si l’une des deux surfaces totales dépasse les 150 m², le recours à l’architecte sera obligatoire. A partir du moment où la surface de plancher ou l’emprise au sol existante est supérieure à 150 m², tout projet d’extension nécessite également le recours à un architecte ;
• de travaux d’aménagement et d’équipements intérieurs visant soit à changer la destination du bâtiment, soit à l’agrandir, mais n’entraînant pas de modifications extérieures du bâtiment ;
• de la construction d’un modèle type par un constructeur de maison individuelle sur plan - susceptible d’être répété, comportant ou non des variantes.