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Condition suspensive d’un prêt : confirmation de la jurisprudence de la Cour de cassation

Cass. Civ III : 27.10.16
N° de pourvoi : 15-23727


Dans cet arrêt, rendu sur les textes antérieurs à la réforme du droit des contrats et des obligations en vigueur depuis le 1er octobre 2016, la Cour de cassation juge à nouveau que seul l’acquéreur d’un bien immobilier peut se prévaloir des conséquences juridiques du non-respect de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier (c’est-à-dire de la caducité de la promesse), s’il n’obtient pas ce prêt dans les délais prévus. La décision, qui reprend une solution constante sur le sujet, est l’occasion de rappeler :

  • la position de la troisième chambre civile ;
  • ­les modifications introduites dans le cadre de la réforme du droit des contrats et des obligations.

Concernant la jurisprudence de la troisième chambre de la Cour de cassation, il est acquis que seul l’acquéreur-emprunteur (et non le vendeur) peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt (Cass. Civ : 8.7.14). De même, si la date fixée par les parties pour la réitération de la promesse est prévue à peine de caducité, le terme de la promesse est dit "extinctif" et aucune réalisation de la condition suspensive de prêt ne pourra intervenir après cette date puisque l’engagement entre les parties n’existe plus.

En revanche, si le terme de l’avant-contrat n’est pas extinctif, la condition stipulée en faveur d’une seule partie (en l’espèce l’acquéreur-emprunteur) peut être valablement réalisée entre la date fixée pour la réalisation de la condition et la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique (Cass. Civ III : 20.6.06, 17.11.09). Entre ces deux dates, le bénéficiaire de la condition peut également y renoncer. Cependant, après la date prévue pour la réitération de la promesse, la condition ne peut plus être accomplie (Cass. Civ III : 29.5.13).
Ces solutions classiques rendues sous l’empire des textes antérieurs ne devraient plus concerner les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

En effet, l’article 1304-4 du Code civil prévoit qu’"une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie".  

Comme indiqué dans le rapport remis au président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, "l’ordonnance privilégie ici une conception classique et objective de la condition : » le contrat est automatiquement anéanti lorsque défaille la condition suspensive, afin d’éviter la remise en question du contrat bien après cette défaillance".

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