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Vente en lotissement : un assouplissement de l’obligation de bornage ?

Cass. Civ III : 30.6.16
N° de pourvoi : 15-20623


Le bornage consiste à délimiter deux fonds privés contigus. Il est nécessairement contradictoire et peut être établi par voie amiable ou judiciaire. Il permet d’éviter les conflits de limite de propriété et d’assurer le respect des règles d’urbanisme (distance par rapport aux limites séparatives). 

Le vendeur d’un terrain à bâtir, destiné à recevoir une habitation, doit informer l’acquéreur quant au descriptif du terrain :

  • s’agissant d’une vente « classique » de terrain à bâtir : l’acte mentionne « si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage » (CU : L.115-4, alinéa 1er) ;
  • s’agissant de la vente d’un lot de lotissement, ou d’un terrain issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une Zone d’aménagement concerté ou d’un remembrement réalisé par une Association foncière urbaine : « la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat » (CU : L.115-4, alinéa 2).

L’absence de ces mentions est sanctionnée par la nullité de l’acte (CU: L.115-5).

Il a été déduit de l’alinéa 2 de l’article L.115-4, une obligation à la charge du vendeur de réaliser le bornage du terrain. La pratique a toutefois relevé qu’une telle obligation pouvait se heurter à des difficultés pratiques :

  • l’exigence d’un bornage contradictoire peut, dans le cas où le propriétaire voisin le refuse ou n’y participe pas, paralyser l’avancement du projet ;
  • lorsque le terrain jouxte le domaine public, la procédure de bornage ne peut pas être mise en œuvre : un arrêté d’alignement est délivré par le maire dans ce cas.

Par un arrêt de juin dernier, la Cour de cassation semble entendre la demande d’assouplissement des praticiens en admettant la possibilité pour le vendeur de ne pas produire un descriptif du terrain résultant d’un bornage. En effet, elle confirme le rejet de l’action en nullité en relevant que :

  • « l’acte authentique de vente comportait une mention « bornage » précisant que […] le vendeur déclarait que le descriptif du terrain résultait d’un piquetage […] ;
    • les documents d’arpentage et de piquetage avaient été annexés à l’acte qui comportait la description des limites du terrain […].
    • On relèvera qu’en l’espèce, le litige concernait le cas particulier de la limite avec le domaine public, ce qui exclut nécessairement l’établissement d’un bornage. 
    • Aussi, il convient d’être prudent quant à la portée de cet arrêt qui doit être lu au regard des circonstances de l’espèce.

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